در مواردی پیش می‌آید کسی مالی را به صورت غیر قانونی تصرف کند، حال می‌خواهد مستاجری باشد که ملکی را از مالک اجاره کرده و در مهلت مقرر آن را تخلیه نمی‌کند و یا ملکی که متعلق به چند نفر است و یکی از مالکین آن را تصاحب کرده و به بقیه مالکین اجازه استفاده از ملک را نمی‌دهد و یا در نهایت ممکن است این تصرف به هر شکل دیگری باشد. در این شرایط و شرایطی مشابه، مالک مال باید دعوایی بر علیه فرد غصب کننده مطرح کند که به آن خلع ید می‌گویند. البته خلع ید با تخلیه ید تفاوت می‌کند که در این مقاله به تعاریف، شرایط و تفاوت هر کدام از آن‌ها به‌طور جداگانه می‌پردازیم و همچنین مفاهیمی چون تصرف عدوانی و دعوای مشاعات ملک هم مورد بررسی قرار می‌دهیم، با ما همراه باشید.
دعوای خلع ید
خلع ید دعوایی است بر سر مال غیرمنقول که خواهان آن، مالک مال غیرمنقول و خوانده کسی است که آن مال را غصبانه و بدون هیچ اذن یا قراردادی از جانب مالک، تصرف کرده است. به زبان ساده‌تر، کسی به صورت غیرقانونی، مال غیرمنقول دیگری را تصرف می‌کند و مالک مال قصد خارج کردن مال خود را از ید متصرف غیرقانونی دارد.
در ماده ۳۰۸ قانون مدنی مستقیما واژه خلع ید بیان نشده اما بر آن دلالت دارد که مقرر می‌دارد: «غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان» پس نکته مهم و قابل توجه در خلع ید، تصرف غاصبانه است. معنای غصب هم استیلا بر حق غیر به نحو عدوانی و هم اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز، که منظور از این عبارت آن است که شروع استیلا با اذن مالک باشد ولی بدون مجوز ادامه یابد. مثلا من صاحب یک واحد از آپارتمانی هستم، برای مدت چند سال به خارج از کشور می‌روم و زمانی که باز می‌گردم می‌بینم افرادی در خانه من سکونت دارند، بدون این که بین ما قرارداد اجاره یا اذنی وجود داشته باشد و حاضر به رفتن هم نیستند، بنابراین باید دادخواستی مبنی بر خلع ید غاصبین تنظیم و آن را تقدیم دادگاه کنم.
ماهیت دعوای خلع ید
ماهیت دعوای خلع ید حقوقی است و امکان مطرح کردن آن در دادگاه کیفری و شکایت کیفری وجود ندارد.
شرایط دعوای خلع ید
-
مال موضوع تصرف باید غیرمنقول باشد
پس اگر مال منقولی در تصرف عدوانی کسی باشد و مالک این مال دعوای خلع ید را مطرح کند، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.
-
تصرف و استیلاء غاصبانه مدعی علیه
معیار استیلا غاصبانه، عرف است و اگر اختلاف شود که اقدامات مدعی‌علیه تصرف است یا خیر، باید به عرف رجوع کرد. استیلاء ممکن است به مباشرت باشد یا به تسبیب. برای مثال شخصی به دستور کسی در خانه‌ای سکونت کند در این حالت آمر را باید غاصب دانست. به عنوان مثال دیگر شخصی بر خانه‌ای تصرف عدوانی دارد و سپس آن را به دیگری اجاره می‌دهد و در این حالت باید علیه هر دو اقامه دعوا شود تا در اجرای حکم محکوم‌له مشکلی پیش نیاید.
قانون ما در غصب و ضمان تا آن جایی سخت‌گیر است که حتی اگر غصب از روی حسن‌نیت یا جهل هم باشد، محقق می‌شود. یعنی مبنای مسئولیت غاصب، تجاوز به حق دیگری است؛ خواه به عمد باشد، خواه غیرعمد.
رضایت مالک به تصرف ملک زمانی محقق می‌شود که با اعلام او همراه باشد، صرف اعتراض نکردن مالک یا سکوت او نشانه رضایت او نخواهد بود. -
مالکیت خواهان
در دعوای خلع ید، خواهان حتما باید مالکیت خود را اثبات نماید و اگر نتواند، ذی‌نفع حساب نمی‌شود و دعوای او رد می‌شود. پس مالک باید سند رسمی مالکیت را برای دادخواست خلع ید ارائه دهد (دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است)، و ملک باید دارای سابقه ثبتی باشد که اگر خواهان سند عادی داشت و یا سندی نداشت باید ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح سازد (توجه به این نکته ضروری است که طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد و در دفاتر املاک ثبت شده بر خلاف قانون است). در نهایت شخص به موجب حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خود می‌تواند دعوای خلع ید را مطرح سازد.
شرایط اثبات مالکیت چیست
- قرارداد کتبی یا شفاهی مبنی بر انتقال مالکیت: خواهان که باید دلایلی برای اثبات مالکیت خود ارائه دهد؛ یا سند عادی مبنی بر مالکیت خود دارد که به دادگاه ارائه می‌دهد، یا انتقال به صورت شفاهی بوده که باید با سایر ادله، این انتقال مالکیت را اثبات نماید .
- اثبات اعتبار قرارداد: ممکن است خوانده برای دفاع از خود دلایلی مبنی بر بی‌اعتباری سند یا دلایل خواهان، ارائه دهد. مثلا ممکن است قراردادی که خواهان به دادگاه نشان داده تا مالکیت خود را اثبات نماید، بعد از تنظیم فسخ یا اقاله یا ابطال شده باشد. پس در صورت ایراد گرفتن خوانده، این خواهان است که باید با ارائه دلایل کافی و مناسب اعتبار قرارداد را ثابت نماید.
دعوای خلع ید مالی است یا غیر مالی؟
دعوای خلع ید، یک دعوای مالی است و باید مال غیرمنقول را تقویم به پول کرد، که این تقویم بر عهده خواهان است. یعنی خواهان باید قیمتی را برای مال غیرمنقول خود تعیین کند (اگرچه ممکن است قیمت واقعی تفاوت داشته باشد، اما به هرحال، قانون تقویم را بر عهده خواهان گذاشته است).
مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید:
چون بحث رسیدگی به مال غیرمنقول است، دادگاه محل مال غیرمنقول، صالح به رسیدگی است. حتی اگر تقویم آن به پول کمتر از بیست ملیون تومان باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار نمی‌گیرد (این شورا صلاحیت رسیدگی به دعاوی تا ارزش ۲۰ ملیون تومان را دارد).
البته ممکن است در ارتباط با این دعوا، دعاوی دیگری نیز مطرح شود که در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد؛ برای مثال مطالبه خسارت، اجرت المثل یا قلع و قمع که در این صورت هم همه دعاوی به همراه دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی رسیدگی می‌شود. (البته هزینه دادرسی هر یک از دعاوی جداگانه محاسبه می‌شود).
رسیدگی و اجرای دعوای خلع ید چگونه است؟
رسیدگی به دعوای خلع ید با تعیین وقت قبلی صورت می‌گیرد و اجرای آن بعد از قطعیت رای و توسط اجرای احکام خواهد بود.
تفاوت خلع ید و تخلیه ید چیست؟
در حقیقت در موضوع تخلیه ید، قراردادی مانند اجاره بین مالک و متصرف وجود داشته است (رابطه استیجاری) که پس از پایان یافتن مهلت این قرارداد، مستاجر ملک را تخلیه نکرده است، بنابرین مالک عین می‌تواند دعوای تخلیه ید را مطرح سازد. در تخلیه ید مانند خلع ید مالک لازم نیست حتما مالکیت خود را اثبات نماید زیرا در این دعوا اختلاف بر سرمالکیت نیست بلکه مالکیت مورد قبول طرفین است و صرفا اختلاف در تصرف مادی است.
در این دعوا حتی اگر خواهان، مالک منافع هم باشد کفایت می‌کند، در حالی که تصرف در خلع ید، مبنای قراردادی یا قانونی ندارد و مبتنی بر غصب است.
خلع ید یک دعوای مالی و مبتنی بر تقویم پول است، در حالی که تخلیه ید یک دعوای غیرمالی محسوب می‌شود.
هزینه دادرسی در دعوای خلع ید چگونه محسابه می‌شود؟
هزینه دادرسی در دعوای خلع ید بر پایه قیمت یا ارزش مال در منطقه‌ای از شهر یا روستا که ملک قرار گرفته، محاسبه می‌شود.
جهت گفتگو با وکلای تخصصی قاف، شماره تلفن همراه خود را وارد نمایید.
تصرف عدوانی چیست؟
عدوانی یعنی با نوسل به زور و تصرف عدوانی یعنی به زور گرفتن یک زمین یا ملک از مالک آن یا از مالک منافع (مستاجر) آن، و یا تصرف غیرقانونی و یا بدون رضایت مال از مالک (چه مالک عین، چه مالک منفعت).
دعوای تصرف عدوانی هم به صورت حقوقی قابل طرح است هم به صورت شکایت کیفری.
دعوای حقوقی تصرف عدوانی
ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی مقرر می‌دارد: «دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر این که دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید».
پس در این دعوا، اثبات مالکیت با ارائه سند رسمی لازم نیست و صرفا خواهان سبق تصرف خود و لحوق بودن تصرف خوانده را (خوانده در حال حاضر متصرف است) ثابت کند، کافی است. همچنین مال باید غیرمنقول باشد.
ممکن است کسی که این دعوا را مطرح می‌سازد، مالک آن مال غیرمنقول نباشد، بلکه مثلا ممکن است مستاجر باشد که از مال او تصرف غیرقانونی شده و او دعوای تصرف عدوانی را مطرح کرده باشد (باید سبق تصرف ثابت شود).
تصرف عدوانی به صورت شکایت کیفری چگونه انجام می‌گیرد؟
در شکایت کیفری تصرف عدوانی، نظر مشهور آن است که مالکیت باید احراز شود.
در جرم تصرف عدوانی متصرف غیرقانونی باید علم و عمد (سوء نیت) داشته باشد و با آگاهی اقدام به سوء نیت کرده باشد.
تصرف عدوانی صرفا مربوط به مال غیرمنقول است. درمورد اموال منقول می‌توان دعاوی با موضوع استرداد مال و یا … مطرح نمود.
تفاوت دعوای خلع ید و تصرف عدوانی
- خلع ید فقط به صورت دعوای حقوقی قابل طرح است (در دادگاه حقوقی)، اما تصرف عدوانی را هم می‌توان در داگاه حقوقی و هم دادگاه کیفری مطرح کرد.
- در خلع ید فقط باید سند رسمی مالکیت ارائه شود تا دعوا ادامه یابد، اما در دعوای تصرف عدوانی به صورت حقوقی سبق تصرف اثبات شود، کافی است.
- دعوای خلع ید با تعیین وقت و با رعایت تشریفات رسیدگی می‌شود، اما تصرف عدوانی بدون رعایت تشریفات و خارج از نوبت رسیدگی می‌شود.
- دعوای خلع ید یک دعوای مالی و مبتنی بر تقویم مال غیرمنقول است، در حالی که تصرف عدوانی یک دعوای غیرمالی است.
- هزینه دادرسی خلع ید مبتنی بر ارزش ملک در منطقه تعیین می‌شود، درحالی که تصرف عدوانی چون دعوای غیر مالی است، هزینه دادرسی آن مقطوع و ارزان‌تر است.
دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق چیست؟
این دعاوی نیز به سلب کردن اختیار تصرف قانونی از صاحب مال اطلاق می‌شوند.
مزاحمت: شخص نسبت به تصرف صاحب مال، مزاحمت ایجاد می‌کند، برای مثال مانعی می‌گذارد، تا فرد نتواند به داخل پارکینگ خویش برود.
ممانعت: شخص نه تصرف غیرقانونی دارد و نه مزاحمت ایجاد می‌کند، بلکه مانع استفاده صاحب حق می‌شود، برای مثال، در مجتمع مسکونی شخصی با ایجاد تغییرات در انشعابات ساختمان، باعث قطع آب یکی از واحدها شود.
ملک مشاعی چیست؟
ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و شراکت آن‌ها به صورت اشاعه است. اشاعه یعنی سهم هر شریک در همه اجزای ملک پخش است. برای مثال، الف و ب صاحب یک دستگاه آپارتمان هستند. سهم الف دو دانگ و سهم ب چهار دانگ است؛ باید گفت سهم الف با این که کمتر از شخص ب است، اما در کل واحد آپارتمان پخش شده است و امکان جدا کردن آن وجود نخواهد داشت، هرچند در سند رسمی مالکیت مقدار سهم هر مالک مشخص و ثبت می‌شود.
مثال دیگر؛ قسمت‌های مشترک مجتمع‌های مسکونی است، مانند حیاط، راه پله و … که مالکان به نحو اشاعه در آن‌ها شراکت دارند.
دعوای خلع ید از ملک مشاع
می‌دانیم که تصرف هر یک از شرکا در ملک مشاع منوط به اجازه سایر شرکا است، در صورتی که یکی از آن‌ها بدون اذن سایرین در ملک مشاع تصرفی انجام دهد، ضامن خواهد بود و هر یک از مالکین یا همه آن‌ها می‌توانند قطع تصرف او از ملک را از دادگاه بخواهند.
ماده ۵۸۱ مقرر می‌دارد: «تصرف هر یک از شرکاء در صورتی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن باشد، فضولی بوده و تابع مقررات معاملات فضولی خواهد بود».
همچنین ماده ۵۸۲ اشعار می‌دارد: «شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است».
به طور مثال؛ سه نفر به صورت مشاعی مالک یک مغازه هستند که آن را به یک نفر اجاره می‌دهند و مستاجر بر خلاف توافق قبلی تصرفی در آن می‌کند، در این حالت هر یک از مالکین می‌توانند از دادگاه تقاضای خلع ید او را کنند، یا مثلا در یک مجتمع مسکونی که پارکینگ متعلق به تمام مالکین است و هر یک از آن‌ها به اندازه یک خودرو حق پارک در پارکینگ را دارند، یکی از مالکین یا مستاجر او اقدام به پارک دو خودرو در این پارکینگ مشاعی می‌نماید که این تصرف بر خلاف قوانین ملک مشاع است و هر یک از مالکین می‌توانند تقاضای خلع ید کنند.
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در باره خلع ید از ملک مشاع مقرر می‌دارد: «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است».
منظور از قسمت آخر این ماده این است که تحویل ملک متنازع فیه به محکوم‌له منوط به اجازه سایر شرکا است.
شرایط مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
- عمل تصرف انجام شده باشد.
- از لحاظ عرفی برای عمل اجرت تعیین شود.
- قصد تبرعی از سوی عامل برای عمل موجود نباشد.
قاف به عنوان بزرگ‌ترین مرکز مشاوره حقوقی تلفنی کشور با در اختیار داشتن جمعی از برترین وکلای پایه یک دادگستری، آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه کیفری است. برای ارتباط با قاف کافیست شماره خود را در کادر زیر وارد کنید تا کارشناسان ما در اسرع وقت با شما تماس بگیرند:
جهت گفتگو با وکلای تخصصی قاف، شماره تلفن همراه خود را وارد نمایید.