حکم تخلیه فوری چیست و چه زمانی می‌توان این حکم را دریافت کرد

حکم تخلیه فوری
مفهوم حکم تخلیه با دستور تخلیه متفاوت است که از نظر اجرا و زمان تخلیه هم از هم متمایز هستند

تخلیه اماکن تجاری و مسکونی پس از اتمام زمان معاهده و در صورت عدم تمدید آن یا عدم حصول توافق میان دو طرف، امری است که باید صورت پذیرد. با این حال ممکن است گاهی اتفاق بیافتد که مستاجر بنا به دلایلی مانند عدم دستیابی به محلی مناسب در راستای جا‌به‌جایی یا ادعای وجود اختلاف در مندرجات معاهده مانند عدم پرداخت ودیعه از سوی مالک از این کار اجتناب کند. در این هنکام موجر برای تخلیه ملک می‌تواند طرح دعوای تخلیه فوری طرح کند یا حکم دستور تخلیه را بگیرد، البته این دو با هم تفاوت‌هایی دارد که در این مقاله به بررسی تفاوت هر کدام، زمان انجام و مراحل اجرای آن‌ها را با هم مرور می‌کنیم، با ما همراه باشید.

همان‌طور که در مقالات پیشین گفته شد، روابط میان موجر و مستاجر در طول تاریخ به دلیل پیچیدگی‌های موجود، بسیار مورد توجه واقع شده است. از این جهت ضمن قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستاجر نیز تدوین شده است.

در همین راستا موجر برای تحویل ملک خود از دست مستاجری که خانه را بنا به هر دلیلی تخلیه نمی‌کند، دو راه پیش رو دارد:

  1. حکم تخلیه

  2. دستور تخلیه

تخلیه فوری مستاجر

تخلیه فوری مستاجر هنگامی ممکن است که رابطه میان موجر و مستاجر بنا بر قوانین روابط میان موجر و مستاجر سال ۱۳۷۵ صورت گرفته باشد.

بنابرین اگر اجاره در سال ۱۳۷۶ و یا بعد از آن به مرحله انعقاد رسیده باشد و همچنین شروط خاص آن قانون ضمن معاهده دو طرف حاکم باشد، تخلیه فوری ممکن خواهد بود.

چه زمانی می‌توان حکم تخلیه فوری را دریافت کرد؟

بر طبق قانون، برای آن‌که موجر بتواند درخواست صدور دستور تخلیه فوری نماید، نیازمند وجود شرایطی است، این شرایط عبارتند از:

  • اجاره‌نامه میان طرفین دارای مدت زمان باشد
  • اجاره‌نامه مذکور ضمن دو جلد تنسیق گردیده باشد
  • هر دو جلد از اجاره‌نامه، از جانب موجر و مستاجر امضا شده باشد
  • هر دو جلد از اجاره‌نامه، از جانب دو شاهد نیز به مرحله امضا رسیده باشد
  • مدت زمان اجاره به پایان خود رسیده باشد
  • وجه ودیعه به مستاجر و یا به حساب دادگاه پرداخت شده باشد
  • موجر، مالک ملک مورد نظر و یا صاحب نفع باشد

با وجود شرایط فوق، موجر خواهد توانست از حق خود در راستای دستور تخلیه فوری بهره‌مند شود.

در صورت عدم وجود هر یک از موارد قید شده در قسمت فوق، امکان صدور حکم تخلیه فوری مستاجر وجود نخواهد داشت.

البته لازم به ذکر است که ممکن است اجاره‌نامه به صورت عادی و یا رسمی تنسیق شده باشد.

هنگامی که عقد اجاره در قالب یک سند عادی است، به هنگام وجود شرایط ذکر شده در قسمت فوق و نیز به پایان رسیدن مدت زمان اجاره، در صورتی که مستاجر از تخلیه مورد اجاره (ملک) استنکاف ورزد، در صورت تقاضا از سوی موجر و یا جانشین او با ارائه دادخواست تخلیه فوری و یا دستور تخلیه، از سوی اجرای احکام دادگستری طی مدت هفت روز انجام خواهد پذیرفت.

اما ضمن عقد اجاره با سند رسمی در صورتی که مستاجر پس از به پایان رسیدن مدت زمان اجاره از تخلیه مورد اجاره امتناع کرد، با توجه به درخواست موجر و یا جانشین او، تخلیه فوری و یا دستور تخلیه از سوی دایره اجرای ثبت انجام خواهد شد.

شرایط لازم در راستای اخذ حکم تخلیه و موارد آن

چنانچه که شروط مقرر ضمن قانون در راستای حکم تخلیه فوری، که در قسمت فوقانی بدان پرداختیم وجود نداشته باشد، امکان تخلیه ملک وجود خواهد داشت.

اما بهتر است به این نکته توجه شود که در این هنگام لازم است دعوای تخلیه ملک مطرح شود. در دعوای تخلیه ملک برخلاف دعوای تخلیه فوری، عنوان تحت فوریت مطرح نگردیده است، از این جهت به طریق ایجاد جلسه دادگاه و نیز صدور حکم در جلسه دادگاه ممکن خواهد بود.

شرایط لازم در راستای اتخاذ حکم تخلیه غیر فوری

  • هنگامی که مدت زمان اجاره به پایان رسیده و مستاجر اقدامات لازم را در راستای تخلیه ملک انجام نداده باشد، همچنین علاوه بر آن شروط مقرر ضمن قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ احراز نشود.
  • هنگامی که مستاجر به جهت پرداخت اجاره‌بها اقدام ننماید.
  • ضمن قرارداد اجاره چنین شرط شده باشد که ملک مورد نظر به شخص دیگر منتقل نشود، اما مستاجر بر خلاف شرط صورت گرفته، ملک را به دیگری انتقال داده باشد.
  • در صورتی که مستاجر از ملک مورد نظر استفاده‌ای غیرمجاز کرده باشد.
  • فسخ نمودن معاهده اجاره و نیز عدم تخلیه ملک.

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه و حکم تخلیه با یک دیگر تفاوت‌هایی دارند که در ادامه مطلب بدان می‌پردازیم:

  • اولین تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه، سرعت دستور تخلیه است. همانطور که بیان شد، دستور تخلیه در قالب یک دستور قضایی است و به صورت بسیار سریع صورت می‌پذیرد. از این جهت به تشکیل جلسه و همچنین صدور حکم نیازی نخواهد بود.
  • پس از ابلاغ شدن دستور تخلیه، مستاجر موظف است، طی مدت سه روز از تاریخ ابلاغ، دستور دادگاه و یا شورای حل اختلاف را در راستای تخلیه ملک مورد نظر به انجام رساند. این حکم در ارتباط با حکم تخلیه طی ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه است.
  • لازم بذکر است که صدور دستور تخلیه برخلاف حکم تخلیه نیازمند به پایان رسیدن مدت زمان اجاره است.

مدارک لازم برای دریافت حکم تخلیه

هنگامی که موجر و مستاجر نتوانستند با یک‌دیگر به توافق برسند، از سویی مستاجر متعهد به تعهدات ذکر گردیده ضمن معاهده و یا اجاره‌نامه نباشد، موجر خواهد توانست از طریق مراجعه به شورا، دادگاه، ثبت اسناد و املاک کشور، از طریق ارائه اسناد و مدارک لازم اقامه دعوی نماید.

مدارک مذکور از قرار ذیل هستند؛

  • سند مالکیت

  • اجاره‌نامه

در راستای دریافت حکم تخلیه، یکی از شروط حکم تخلیه باید به مرحله اثبات برسد. به منظور تقاضای حکم تخلیه، می‌توان بر طبق ماده ۱ و همچنین ماده ۱۵ قانون سال ۱۳۶۲ و یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون سال ۱۳۷۶ و در آخر ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عمل کرد.

تخلیه ملک استیجاری

 

ابلاغ حکم تخلیه چگونه است؟

حال بهتر است کمی به شیوه ابلاغ و همچنین اجرای حکم تخلیه بپردازیم. توجه داشته باشید که ابلاغ و اجرای حکم تخلیه به دو صورت امکان‌پذیر است.

  1. صدور حکم تخلیه از ناحیه دادگاه و یا شورا

    هنگامی که موجر با تکیه بر اسناد و مدارک موجود اثبات نماید که مستاجر به بندهای اجاره‌نامه عمل ننموده است. چنانچه حکم تخلیه از سوی دادگاه و یا شورا صادر شود، یک شبانه روز (۲۴ ساعت) پس از صدور حکم، حکم تخلیه به مستاجر ابلاغ می‌شود‌. در این لحظه، مستاجر ۷۲ ساعت زمان خواهد داشت، تا ملک مورد نظر را تخلیه نماید.
    لازم بذکر است که مستاجر نمی‌تواند در برابر حکم تخلیه اعتراضی را به عمل آورد.
    حکم تخلیه منزل مسکونی در صورتی قابل اجرا بوده که موجر وجه ودیعه یا به اصطلاح عامیانه پول‌پیش را به مستاجر بازگردانده باشد. از این جهت تا هنگام پرداخت وجه ودیعه از سوی موجر به مستاجر امکان اجرای حکم تخلیه از سوی مستاجر وجود نخواهد داشت.

  2. صدور حکم تخلیه از ناحیه نهاد ثبت اسناد و املاک کشور

    در صورتی که حکم تخلیه از ناحیه ثبت اسناد و املاک کشور صادر گردیده باشد، ابلاغ حکم صادر شده پس از ۴۸ ساعت به شخص مستاجر صورت می‌پذیرد. بدین هنگام نیز مستاجر ۷۲ ساعت زمان در راستای تخلیه ملک مورد نظر خواهد داشت.
    در این هنگام صاحب خانه موظف است، در صورت اخذ مبلغ ودیعه از مستاجر، آن را به او بازگرداند، همچنین فیش پرداخت آن را به بخش اجرایی اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه دهد.

    چنانچه مستاجر طی اقامت خود در ملک نام برده شده، خسارتی بدان وارد آورده باشد و یا به صاحب خانه بدهی داشته باشد، موجر مکلف است به منظور اثبات ادعای خود به دادگاه و یا شورای حل اختلاف مراجعه نموده و یک دادخواست در راستای آن ارائه نماید.

قانون مالک و مستاجر برای تخلیه پیش از موعد

معاهده اجاره خانه از جمله معاهدات پر کاربرد است که در ظاهر برای بسیاری از اشخاص بی دردسر به نظر می‌رسد. اما گاهی ممکن است هر یک از ما با شرایطی مواجه شویم که ضمن آن یکی از طرفین، اعم از موجر و یا مستاجر خواستار فسخ اجاره‌نامه شوند. در این حالات، علم کافی نسبت به فسخ معاهده اجاره از جانب هر یک از دو طرف، می‌تواند در میزان ضرر و زیان‌های مربوط به هر یک از دو طرف تأثیرگذار باشد.

برخی از افراد زمانی‌که اجاره‌نامه را طی چند سال تمدید کردند، ترجیح می‌دهند در سایه اعتمادی که از یک‌دیگر به دست آورده‌اند، به منظور تمدید مجدد آن، اجاره‌نامه‌ای را در املاک به امضاء نرسانند، چرا که پرداخت کمیسیون را امری بیهوده تلقی می‌کنند. بهتر است محض اطمینان خاطر، یک اجاره‌نامه کتبی میان خود بنا بر اجاره سال جاری به مرحله انعقاد رسانید. چرا که اجاره‌نامه می‌تواند از وقوع بسیاری از اتفاقات آینده جلوگیری کند.

اخطار در راستای تخلیه ملک

به هنگام صدور اخطاريه در راستای فروش ملک، مستاجر مکلف است در زمان قید گردیده ضمن اخطاريه به جهت تخلیه ملک، اقدامات لازم را انجام دهد. در صورت امتناع مستاجر به جهت تخلیه ملک، مالک این اختیار را خواهد داشت که نسبت به احقاق حقوق خود بر آید و به روش قضایی بدان عمل کند. اخطاريه‌های صادر شده در اغلب موارد دو هفته پس از به امضا رسانیدن قولنامه فروش صادر گردیده و به اطلاع شخص مستاجر می‌رسد. زیرا مورد استفاده قرار دادن اخطاريه در راستای تخلیه و فروش ملک، تنها طی مدت مذکور نسبت به معاهده امکان‌پذیر است و نمی‌توان پس از گذر مدت زمان طولانی از معاهده فروش از این اخطاريه استفاده نمود.

نکته: اخطاريه باید به گونه‌ای تنسیق گردد که مستاجر دست کم دو ماه برای تخلیه و یا جا‌به‌جایی زمان در اختیار داشته باشد.

تخلیه ملک پیش از فرا رسیدن زمان مورد نظر

در اغلب موارد مستاجران در راستای به فروش رسانیدن ملک از سوی مالک، در راستای تخلیه اقدامات لازم را به انجام می‌رسانند. این مساله برای فروشندگان نیز بسیار هیجان‌انگیز است، چرا که آن‌ها می‌توانند به آنچه که ضمن مفاد معاهده قید گردیده عمل نموده و از تسلیم ملک نسبت به خریدار خوشحال شوند.

با این حال لازم است مستاجران بدین نکته توجه نمایند؛

به دلیل تخلیه ملک از سوی مستاجر پیش از فرا رسیدن موعد تخلیه، قرارداد در شرایط فسخ قرار گرفته خواهد شد و مستاجر در صورت دریافت ننمودن رضایت کتبی از سوی موجر، ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.

چرا که فسخ قرارداد می‌تواند برای دو طرف به پرداخت خسارت منتهی گردد. از این جهت لازم است ملک با رضایت کتبی از مالک به او تسلیم گردد تا از پرداخت نمودن هزینه‌های جانبی به ایشان جلوگیری شود.

تنها با یک تماس تلفنی می‌توانید با وکیل پایه یک دادگستری مشاوره بگیرید، برای استفاده از سرویس مشاوره حقوقی تلفنی قاف کافیست شماره خود را در کادر زیر وارد کرده تا کارشناسان قاف با شما تماس بگیرند:

جهت گفتگو با وکلای تخصصی قاف، شماره تلفن همراه خود را وارد نمایید.

سوالات متداول قاف

آیا حکم تخلیه همان دستور تخلیه است؟

خیر، دستور تخلیه و حکم تخلیه متفاوت از هم هستند که از نظر اجر و همچنین مدت زمان تا ابلاغیه حکم تخلیه تفاوت دارند

تخلیه فوری ملک چگونه امکان‌پذیر است؟

تخلیه فوری ملک تنها در زمانی میسر است که قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد و شروط قانونی سال ۷۵ بر قرارداد حاکم باشد

برای مستاجری که ملک را تخلیه نمی‌کند، بهتر است حکم تخلیه ملک گرفته شود یا دستور تخلیه؟

این امر بستگی به شرایط اجاره و قراردادی که بین طرفین تنظیم شده و امضا شده دارد که در مقاله به‌طور مفصل توضیح داده شده است

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *