سرقفلی و تفاوت آن با اجاره

حق سرقفلی
حق سرقفلی تنها به املاک تجاری اختصاص داشته و به هیچ وجه املاک غیر تجاری تعلق نمی‌گیرد، حتی اگر برای کسب و کار اجاره داده شود

روابط موجر و مستاجر و اختلاف آن‌ها در مورد رابطه استیجاری در طول زمان، سبب مقرر شدن قوانین مختلف و به روز شدن آن‌ها شده است. یکی از مسائل و تفاوت‌های مهم، دو قانون سال ۷۶ و ۵۶ مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی در مورد اماکن تجاری است. در نگاه اول شاید این دو مفهوم معنای یکسانی داشته باشند، همان‌طور که در قوانین پیش از قانون سال ۷۶ ماهیتی جدا برای این دو مفهوم در نظر گرفته نشده بود، اما در سال ۷۶ مقنن برای این دو مفهوم تفاوت‌هایی قائل شده، که در ادامه مطلب به‌طور جداگانه هر کدام از این قوانین و  تفاوت‌های آن‌ها را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

حق کسب و پیشه (بر اساس قانون روابط مالک و مستاجر سال ۵۶):

حق کسب و پیشه حقی است که برای مستاجر در محل کسب و پیشه‌اش در طول زمان، بر اساس حسن معاشرت، حسن شهرت و جذب مشتری برای او به وجود می‌آید و سبب بالا رفتن ارزش زمین و ملک می‌شود، بنابرین شایسته است در صورت تخلیه ملک این حق به او پرداخت شود، چرا که برای کسب و کار در محل جدید باز هم نیاز به تلاش، زحمت و جذب مشتری دارد که تمامی این موارد زمان‌بر هستند. حق کسب و پیشه از سوی اکثر فقیهان، شرعی تلقی نمی‌شود و اختلافی که بر سر آن و مسائل و مشکلاتی که وجود داشت مققن را مجبور به حذف آن در قانون سال ۷۶ نمود.

تعریف حق سرقفلی

به هنگام انعقاد قرارداد اجاره توسط موجر، علاوه بر اجاره‌بهای ماهانه، مبلغی تعیین و از مستاجر گرفته می‌شود و در قبالش معمولا امتیازات و حقوقی برای مستاجر توسط موجر در قرارداد ذکر می‌شود. در واقع مستاجر با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی صاحب حق تقدم در اجاره می‌شود، به عبارت دیگر می‌توان سرقفلی را حقی دانست که مستاجر در برابر پرداخت وجهی، نسبت به ملک تجاری پیدا می‌کند و بر این اساس شخص مستاجر در اجاره این ملک نسبت به دیگران اولویت دارد. اگر مستاجر تصمیم به تخلیه محل داشته باشد یا موجر به دلایلی تخلیه مستاجر را بخواهد، موجر باید مبلغ سرقفلی را به قیمت عادله روز استرداد نماید.

مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶:

«در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است…»

بنابرین بر طبق این ماده، مستاجر می‌تواند مادامی که تعهد فوق اجرا نشده از تخلیه خودداری کند، همچنین موجر نمی‌تواند استرداد ودیعه را منوط به تخلیه نماید، یا این که با ادعای ورود خسارت یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی قبوض، از استرداد وجه (سرقفلی) خودداری نماید، بلکه باید با دادخواست و ارائه گواهی مبتنی بر تقویم دادخواست توسط دایره اجرا، میزان مبلغ ادعایی خود را کسر کند و مابقی را به مستاجر مسترد دارد.

آیا در حال حاضر حق کسب و پیشه قانونی است و می‌توان آن را مطالبه نمود؟

طبق قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۷۹ به تصویب رسید: هر قرارداد اجاره‌ای که از سال ۷۶ منعقد شده باشد، در محدوده‌ قوانین مزبور در این قانون حق مطالبه سرقفلی در آن وجود دارد، اما مطالبه هر وجهی به غیر از سرقفلی ممنوع است. پس حق کسب و پیشه در قانون جدید حذف شده است.

آیا به همه اماکن تجاری یا غیرتجاری که برای کسب و کار اجاره داده می‌شود حق سرقفلی تعلق می‌گیرد؟

سرقفلی فقط به اماکن تجاری تعلق می‌گیرد، اگر مالکی، ملک غیرتجاری خود را به دیگری برای کسب و کار اجاره دهد و در قرارداد تصریح شود که ملک غیرتجاری برای کسب و کار اجاره داده شده است و مبلغی در این قرارداد تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت شده باشد، این اجاره باطل است و وجه پرداخت شده توسط مستاجر قابل استرداد است.

حالت‌های مختلفی که برای سرقفلی متصور است، عبارت است از:

  1. مالک در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را در کنار اجاره  ماهانه تعیین و از مستاجر دریافت کند.
  2. مستاجر به موجب شروط ضمن عقد، یک سری امتیازاتی را دریافت می‌کند؛ برای مثال، مالک نمی‌تواند قبل از انقضای مهلت قرارداد، ملک را از مستاجر بگیرد. اگر مالک این امتیازات را از مستاجر بگیرد، مستاجر می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک بگیرد.
  3. مستاجری که حق انتقال به غیر را دارد، در صورت انتقال می‌تواند از مستاجر بعدی سرقفلی بگیرد. (حتی اگر خودش به مالک سرقفلی نپرداخته باشد)

تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه در چیست؟

  1. حق کسب و پیشه به تدریج و در طول زمان بر اساس حسن معاشرت و جذب مشتری، برای مستاجر به وجود می‌آید، هرچند مستاجر در ابتدا مبلغی را نپرداخته باشد، اما به واسطه معروف شدن کارش این حق به وجود می‌آید (سلب این حق امکان پذیر نیست). اما سرقفلی را معمولا موجر، ابتدای قرارداد اجاره تعیین و از مستاجر می‌گیرد که اگر مبلغی پرداخت نشود و در قرارداد هم این حق برای مستاجر پیش‌بینی نشده باشد، دیگر مستاجر نمی‌تواند آن را مطالبه کند.
  2. سرقفلی معمولا به مالک ملک یا مالک منفعت (مستاجر) که دارای حق انتقال است، پرداخت می‌شود، اما حق کسب و پیشه صرفا برای مستاجر است. (مستاجر متصرف)
  3. در تعیین ارزش سرقفلی معمولا نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی مالک و تجهیزات آن، ملاک است، در حالی که در کسب و پیشه، طول مدت اجاره، شهرت مستاجر و… مبنای تعیین ارزش این حق قرار می‌گیرد.
  4. تعیین میزان سرقفلی با خود مالک یا مستاجر است، اما تعیین مبلغ حق کسب و پیشه، طبق نظر کارشناسی و دادگاه است.
  5. مالک می‌تواند از مستاجر سرقفلی نگیرد اما در حق کسب و پیشه اگر برای مستاجر به خاطر حسن شهرت او این حق ایجاد شود، مالک نمی‌تواند از پرداخت آن در هنگام تخلیه مستاجر سر باز زند.

جهت گفتگو با وکلای تخصصی قاف، شماره تلفن همراه خود را وارد نمایید.

انتقال منفعت توسط مستاجر به غیر (حق انتقال به غیر)

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ در مورد اجاره محل کسب، اصل را بر عدم انتقال به غیر قرار داده، در حالی که طبق ماده ۶ قانون سال ۷۶، مستاجر می‌تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد (اصل) مگر آن که در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.

مستاجری که حق انتقال به غیر را دارد و آن را به دیگری واگذار می‌کند، هرچند خودش به مالک سرقفلی نپرداخته باشد، می‌تواند از مستاجر دوم در قبال واگذاری منافع، وجهی را به عنوان حق سرقفلی دریافت کند.

  • اگر حق واگذاری منافع به غیر برای مستاجر سلب شده باشد و او آن را واگذار کند چه ضمانت اجرایی دارد؟

طبق ماده  ۱۹ قانون سال ۵۶ حق انتقال منافع به غیر برای مستاجر باید در اجاره نامه قید شود و اگر قید نشود، مستاجر باید ثابت کند که مالک (موجر) چنین حقی را برای او در نظر گرفته است، چون همان‌طور که گفته شد در قانون ۵۶ اصل بر عدم انتقال منافع است. در صورتی که مستاجر نتواند ثابت کند، موجر می‌تواند دادخواست تخلیه را علیه او مطرح سازد و مستاجر مستحق نصف مبلغ حق کسب و پیشه خواهد بود. در این مورد، صرف استفاده مستاجر دوم کفایت می‌کند و تفاوتی ندارد بین مستاجر اول و دوم سند رسمی‌ای تنظیم شده باشد یا انتقال، تحت عناوین وکالت یا نمایندگی یا … صورت گرفته باشد.

  • اگر موجر نه حاضر به رضایت به انتقال باشد و نه این که حق کسب و پیشه مستاجر را بپردازد، تکلیف مستاجر چه خواهد بود؟

مستاجر می‌تواند به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به انتقال منافع به مستاجر دوم و تنظیم سند در دفترخانه خواهد داد. (طبق ماده ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، انتقال منافع باید با تنظیم سند رسمی باشد و اگر مستاجر حتی با داشتن جواز، انتقال را با سند رسمی انجام ندهد، مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه خواهد بود و برای موجر حق درخواست تخلیه به وجود می‌آید).

  • طبق قانون روابط مالک و مستاجر سال ۷۶ اگر مستاجر با وجود این که حق واگذاری در قرارداد از او سلب شده، استیفاء مال الاجاره را به دیگری انتقال دهد، آیا می‌تواند حق سرقفلی‌ای را که پرداخته را دریافت کند؟

طبق این قانون نیز اگر واگذاری مغازه به مستاجر دوم بدون رضایت مالک بوده و سرقفلی نیز پرداخته شده، درصورت صدور حکم تخلیه به علت انتقال غیرمجاز، مستاجر یا متصرف (مستاجر اخیر)، تنها حق دریافت نصف مبلغ سرقفلی را دارد.

  • اگر مالکی از مستاجر خود سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با اخذ سرقفلی منافع را به دیگری انتقال دهد، مستاجر اخیر از چه کسی می‌تواند سرقفلی را دریافت کند؟

مستاجر دوم حق مراجعه به مالک را برای اخذ سرقفلی ندارد و تنها باید به کسی که سرقفلی را به او پرداخت کرده، مراجعه کند. (یعنی مستاجر اول)

  • اگر مستاجر به مالک سرقفلی نپرداخته باشد، در زمان تخلیه می‌تواند از مالک مبلغی به عنوان سرقفلی یا کسب و پیشه دریافت کند؟

طبق قانون سال ۷۶ اگر مستاجر سرقفلی نپرداخته باشد، بعد از تخلیه نمی‌تواند هیچ مبلغی دریافت کند، زیرا دریافت سرقفلی پس از تخلیه منوط به پرداخت آن است، همچنین در سال ۷۶ حق کسب و پیشه کاملا منسوخ شده و دریافت آن قانونی نخواهد بود.

  • در چه صورت مستاجر سرقفلی را دریافت نمی‌کند؟ (موارد عدم دریافت سرقفلی)

پاسخ به این سوال را در ماده ۹ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۷۶ می‌توان پیدا کرد که مقرر می‌دارد: «چنان چه مدت اجاره منقضی شده باشد یا مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد و یا این که مستاجر تمام حقوق خود در ضمن عقد را دریافت کرده باشد، در هنگام تخلیه هیچ حقی نسبت به سرقفلی ندارد»

بنابرین بر طبق ماده ۹ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۷۶ در سه مورد مستاجر حق دریافت سرقفلی را ندارد:

  1. انقضای مهلت اجاره
  2. عدم پرداخت حق سرقفلی از طرف مستاجر به مالک
  3. دریافت تمام حقوق ضمن عقد توسط مستاجر

 

تخلیه سرقفلی

تخلیه سرقفلی

درمورد تخلیه اماکن تجاری‌ای که دارای سرقفلی باشد، اشاره صریحی در قانون سال ۷۶ پیدا نمی‌شود، لذا می‌توان از قواعد عمومی، قانون مدنی و قانون سال ۵۶ یاری جست.

  1. در صورت انقضای مهلت قرارداد اجاره:

    در قانون سال ۷۶ مطابق قواعد قانون مدنی و بر خلاف قانون سال ۵۶، اجاره پس از انقضای مهلت قرارداد، خاتمه یافته و نیاز به بررسی مجدد ندارد و موجر به صرف دستور قضایی می‌تواند تخلیه مستاجر را بخواهد.

  2. فسخ اجاره:

در قانون سال ۵۶، موارد فسخ و تجویز تخلیه آورده شده است و با توجه به عدم اشاره قانون سال۷۶ به موارد فسخ، می‌توان به این موارد استناد کرد:

    1. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر:
      البته برای آن که موجر بتواند به این مورد استناد کند، باید مالک شش دانگ عین مستاجره باشد.
      آیا اشخاص حقوقی نیز می‌توانند به این مورد استناد کرده و درخواست تخلیه بنمایند؟
      در این خصوص اختلاف نظر وجود دارد، اما با توجه به قرائن موجود در ماده ۱۵(بند ۲) مانند “تخلیه به منظور نیاز شخصی در جهت امرار معاش ” که این امر نمی‌تواند مشمول اشخاص حقوقی شود.
    2. تخلیه به منظور تغییر شغل:
      هرگاه قرارداد اجاره برای شغل معینی بوده و مستاجر بدون رضایت موجر، شغل خود را عوض کند، برای موجر حق فسخ وجود خواهد داشت، مگر آن که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
    3. تخلیه به علت تعدی و تفریط مستاجر:
      هرگاه مستاجر خارج از الزاماتی که در قرارداد پیش‌بینی شده یا بر خلاف عرف تعدی یا تفریط کند، برای موجر حق درخواست تخلیه به وجود می‌آید، ضمن آن که حق کسب و پیشه پرداخت نخواهد شد.
    4. تخلیه به علت سکنی موجر
      اگر مالک بخواهد از محل کسب و پیشه که به مستاجر اجاره داده و برای سکنی نیز مناسب بوده، برای خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود به عنوان محل سکونت استفاده کند، می‌تواند درخواست تخلیه کند و باید به مستاجر سرقفلی را پرداخت نماید.
    5. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
      مشروط بر آن که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط به آن ارائه شود، که موجر با پرداخت سرقفلی، درخواست تخلیه می‌دهد.
    6. واگذاری منافع ملک:
      در حالتی که مستاجر حق آن را نداشته باشد، همانطور که ذکر شد، مستاجر حق دریافت نصف مبلغ سرقفلی یا کسب و پیشه را دارد و برای موجر نیز حق درخواست تخلیه وجود خواهد داشت.
    7. عدم پرداخت اجاره بها:
      مستاجر باید ظرف مدت ده روز از اول هر ماه اجاره‌بهای مقرر را بپردازد، در غیر این صورت مالک می‌تواند، اظهارنامه‌ای مبنی بر درخواست پرداخت اجاره‌بها به مستاجر بفرستد، هرگاه پس از دو بار ارسال اظهارنامه، مستاجر اجاره‌بها را نپردازد، مالک می‌تواند نسبت به پرداخت اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

آیا توقیف سرقفلی از جانب طلبکاران امکان‌پذیر است؟

بله، چون سرقفلی یک حق مالی و دارای ارزش است و طلبکار می‌تواند آن را توقیف و سپس جهت فروش به مزایده بگذارد. البته موجر در جلسه مزایده در اولویت است و در صورت اعلام بالاترین قیمت، اگر موجر بتواند آن را پرداخت کند، ابتدا به او فروخته می‌شود.

آیا توقیف حق کسب و پیشه (مقرر در قانون ۵۶) امکان‌پذیر است؟

در خصوص حق کسب و پیشه اختلاف نظر وجود دارد و برخی معتقدند چون مشخص نیست، قابل توقیف نیز نبوده، اما نظر غالب و رویه قضایی بر این عقیده است که چون حقی مالی است، قابل توقیف است.

حق سرقفلی به چه مشاغلی تعلق نمی‌گیرد؟

  1. غرفه‌ها و دکه‌هایی که شهرداری تهران، در میادین و پارک‌ها اجاره می‌دهد
  2. غرفه‌هایی که در فرودگاه‌ها و پایانه‌های مسافربری اجاره داده می‌شود
  3. دفاتر وکالت و دفاتر اسناد رسمی
  4. مطب پزشکان
  5. داروخانه‌هایی که در بیمارستان اجاره داده می‌شوند و فروش دارو در آن‌ها منحصرا برای بیمارستان است
  6. مدارس غیرانتفاعی
  7. دفاتر اتحادیه‌های صنفی
  8. انبارها، اگر با هدف نگه داری لوازم اضافی منزل اجاره داده شوند. (نه لوازم تجاری)

به طور کلی محل‌هایی مانند دفاتر اتحادیه صنوف که برای انجام کارهای اداری اصناف تاسیس می‌شوند و دفاتری که کارهای اداری در آن‌ها انجام می‌شود و خرید و فروشی در آن‌ها صورت نمی‌گیرد، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه نخواهند داشت.

آیا به بانک‌ها (خصوصی یا دولتی) سرقفلی تعلق می‌گیرد؟

بله، چون اعمال بانک‌ها تجاری و مشمول گردش مال است و قانون تجارت بر آن‌ها حاکمیت دارد؛ بنابرین اگر مکانی به عنوان بانک اجاره شود، در صورتی که موجر تخلیه آن را بخواهد، باید سرقفلی را بپردازد.

آیا به مهدکودک‌های خصوصی و باشگاه‌های ورزشی سرقفلی تعلق می‌گیرد؟

محلی که به عنوان باشگاه ورزشی اجاره داده می‌شود، درصورت وجود سایر شرایط، به آن حق سرقفلی یا کسب و پیشه تعلق می‌گیرد و مهد کودک علاوه بر کار فرهنگی، چون محل کسب درآمد برای صاحب امتیاز آن حساب می‌شود، مشمول سرقفلی یا کسب و پیشه می‌شود.

سرقفلی و حق پیشه
حق سرقفلی با حق پسب و پیشه و تجارت متفاوت است

سایر تفاوت‌های موجود در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶:

  • در حال حاضر قانون سال ۵۶ برای اماکن تجاری کاربرد دارد، درمورد اماکن مسکونی که قبل از سال ۷۶ اجاره شده بودند و مشمول قانون سال ۷۶ نمی‌شوند، از قانون سال ۶۲ استفاده می‌شود، در صورتی که قانون سال ۷۶ شامل کلیه اماکن مسکونی، تجاری، آموزشی، خوابگاه‌ها و ساختمان‌های دولتی و… می‌شود.
  • در قانون سال ۵۶، صرف رابطه استیجاری بدون حتی تنظیم قرارداد کتبی برای شمول این قانون کفایت می‌کرد، در حالی که در سال ۷۶ برای به وجود آمدن رابطه استیجاری و مشمول این قانون شدن، حتما باید قرارداد کتبی اعم از عادی یا رسمی تنظیم شده باشد.
  • در قانون سال ۵۶، انقضاء مهلت قرارداد اجاره از موارد درخواست تخلیه نبوده، در حالی که در سال ۷۶ انقضاء مدت می‌تواند از موارد درخواست تخلیه توسط موجر باشد.
  • قانون سال ۵۶ به اصل حاکمیت اراده توجهی نشان نداده است در حالی که در قانون سال ۷۶ به اصل آزادی و حاکمیت اراده افراد توجه شایانی شده است.
  • قانون سال ۷۶ بیشتر مطابق قانون مدنی است و به مقررات قانون مدنی توجه کرده است در حالی که قانون سال ۵۶ وابستگی چندانی به قانون مدنی ندارد.
  • قانون سال ۵۶ اماکنی را که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده را نیز شامل می‌شود، در حالی که قانون سال ۷۶ اماکنی که بعد از لازم الاجرا شدن این قانون اجاره داده شده‌اند را در بر می‌گیرد.
  • قانون سال ۵۶ فقط شامل لیست شهرهای مشخص شده بوده (دایره محدود)، در حالی که قانون سال ۷۶ در سراسر کشور قابل اجرا است.
  • در قانون سال ۵۶ الزامی به تنظیم شکل و تهیه نسخه و امضاء و نوع قرارداد وجود ندارد، در حالی که در قانون سال ۷۶ نحوه نگارش قراردادهای عادی مشخص شده و باید قرارداد در دو نسخه به امضای موجر و مستاجر برسد، علاوه بر آن‌ها دو نفر معتمد طرفین هم باید قرارداد را گواهی و امضاء نمایند.
  • قانون سال ۵۶ آمره است؛ یعنی به نظم عمومی مربوط می‌شود، پس به آزادی اراده افراد توجهی نداشته در حالی که قانون سال ۷۶ به حاکمیت اراده بیشتر توجه کرده است.

با استفاده از مشاوره حقوقی تلفنی قاف، از هر کجای ایران که هستید به‌راحتی می‌توانید با وکلای پایه یک دادگستری مشاوره کنید، برای این مهم کافیست شماره خود را در کادر زیر وارد کرده تا کارشناسان قاف در اسرع وقت با شما تماس بگیرند:

جهت گفتگو با وکلای تخصصی قاف، شماره تلفن همراه خود را وارد نمایید.

سوالات متداول قاف

آیا حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی یکی است؟

خیر، در ظاهر این دو با هم یکی هستند و تا قبل از سال ۷۶ مفهوم جداگانه‌ای برای حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی در نظر گرفته نشده بود، اما از سال ۷۶ و مطابق با قانون روابط مالک و مستاجر سال ۷۶، این دو حق از یکدیگر تفکیک شدند که در متن به‌طور کامل بدان پرداختیم.

حق سرقفلی به چه مشاغلی تعلق نمی‌گیرد؟

به‌طور کلی، حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به دفاتری که به‌منظور انجام امور اداری تاسیس شده و خرید و فروشی در آن‌ها صورت نمی‌گیرد، تعلق نمی‌گیرد.

آیا سرقفلی به ملک غیر تجاری هم تعلق می‌گیرد؟

سرقفلی مختص املاک تجاری است، حتی به ملک غیرتجاری که برای امور تجاری اجاره داده شده باشد حق سرقفلی تعلق نمی‌گیرد.

در صورتی که مستاجر سرقفلی به مالک پرداخت نکرده باشد، در زمان تخلیه می‌تواند آن‌را مطالبه کند؟

مطابق با قانون، دریافت سرقفلی مشروط به پرداخت آن بوده و در این شرایط مستاجر نمی‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *