قرارداد اجاره؛ از وظایف مالک و مستاجر تا شرایط صحت آن

قوانین موجر و مستاجر در طول تاریخ قانون‌گذاری تغییرات عمده‌ای را تجربه کرده است. عقد اجاره در حال حاضر از مهم‌ترین قراردادهای حقوقی کشور قلمداد می‌شود که از دیرباز نیز به همین گونه بوده، تا حدی که به جز قانون مدنی که فصل جداگانه‌ای به نام اجاره دارد، به علت پیچیدگی و نیاز جامعه باز هم قوانینی در این زمینه تصویب شده است. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ از مهم‌ترین قوانینی است که در زمینه قرارداد اجاره وضع شده است. ما در این مقاله عقد اجاره و شرایط آن را مورد بررسی قرار می‌دهیم و سپس به‌ نکات و قوانین مربوط به آن‌ خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید:

عقد اجاره به چه معناست؟

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت و برای مدت معینی با دیگری معامله می‌‌کند. به عبارت دیگر، مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف دیگر قرارداد می­‌گذارد، بدون اینکه در مالیکت عین مال، تغییری ایجاد شود. در اجاره، به کسی که مالک منافع است، موجر یا اجاره ­دهنده و به کسی را که متقاضی منافع است، مستاجر یا اجاره­ کننده گفته می‌شود و به موضوع یا مال مورد اجاره، عین مستاجره یا مورد اجاره، اجرت و به عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می­‌کند، اجاره بها می­‌گویند.

اجاره در اصطلاح حقوقی

بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود.

شرایط  عقد اجاره

عقد اجاره علاوه بر قصد و رضای طرفین و اهلیت که از شرایط عمومی قراردادها است، باید دارای شرایط اختصاصی نیز باشد، که این‌ شرایط عبارتند از:

1. 1. معلوم بودن موضوع اجاره

   2. معین بودن مال مورد اجاره

   3. قدرت بر تسلیم مال مورد اجاره

   4. مشروع بودن منفعت

   5. مالکیت موجر بر منافع مال مورد اجاره

   6. معیوب نبودن مال مورد اجاره

نکته: عدم وجود هر یک از شرایط فوق در اجاره‌نامه، موجب بطلان عقد خواهد شد.

حقوق موجر و مستاجر

1. حقوق موجر

   • دریافت اجاره بها در مواعد مقرر
   • حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد
   • حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات
     

     نکته: اگر مستاجر سبب خسارت به مغازه یا خانه شود، باید در هنگام تخلیه، خود آن‌ها را تعمیر و اصلاح کند، یا هزینه‌‌های آن‌ را بپردازد. اگر مستاجر از پرداخت این خسارت خودداری کرد، موجر می‌تواند برای تخلیه و خسارت‌ های خود به دادگاه مراجعه کرده و دادگاه از طریق پولِ پیش مستاجر خسارت‌های موجر را جبران خواهد کرد.

2. حقوق مستاجر:

• • مستاجر می‌‌تواند از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر آن‌که در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد.
  • اگر خانه یا آپارتمان، نیازمند تعمیرات باشد مستاجر می‌‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد.
    نکته ۱: اگر مستاجر هستید، بدون اجازه موجر مورد اجاره را تعمیر نکنید؛ چرا که نمی‌‌توانید هزینه‌ آن‌ را از موجر مطالبه نمایید.
    نکته ۲: اگر مستاجر بدون اجازه مالک در خانه یا زمینی که اجاره کرده است، ساخت و ساز کند یا درختی بکارد، موجر حق دارد آن‌ را از بین ببرد. اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود، خسارت بر عهده مستاجر است.

تکالیف مالک و مستاجر

1. تکالیف موجر:

   • موجر باید بعد از انعقاد اجاره خانه، آپارتمان یا مغازه، آن‌ را به مستاجر تحویل دهد.
   • موجر باید تعمیرات کلی و اساسی ملک را انجام دهد. تعمیر موتور خانه، سیستم سرمایشی و گرمایشی، آسانسور، ایزوگام پشت‌ بام و سایر تعمیرات، وظیفه موجر می باشد.
   • اگر موجر علاوه بر کرایه، مبلغی به عنوان پیش پرداخت از مستاجر دریافت کرده باشد، باید پس از اتمام قرارداد و تخلیه ملک‌ مورد اجاره، مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند‌.

2. تکالیف مستاجر

• • مستاجر باید به صورت ماهانه کرایه پرداخت کند.
  • اگر در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌ موقع اجاره آمده باشد، مستاجر باید اجاره‌ بها را سر موعد مقدر در قرارداد پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
  • مستاجر باید ملک را در پایان قرارداد تخلیه کند.
  • تعمیرات غیر اساسی ملک بر عهده مستاجر است.
  • اگر خانه، آپارتمان یا مغازه نیازمند رنگ‌ آمیزی، تعویض لامپ‌ها، کلید برق و قفل درها باشد، مستاجر باید خودش این تعمیرات را انجام دهد.
  • پرداخت هزینه‌‌های مصرفی آب، برق، گاز و تلفن و شارژ ساختمان بر عهده مستاجر است.
  • اگر محل اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مستاجر نباید از ورود موجر برای انجام آن تعمیرات جلوگیری کند.
  • اگر مستاجر در مدت‌ زمان اجاره خسارتی به محل اجاره وارد کند، باید خسارت وارده را جبران کند.
  • در قرارداد اجاره‌ املاک تجاری، مستاجر نمی‌‌تواند کسب‌ و کار را بدون اجازه موجر تغییر دهد.

فروش مال مورد اجاره توسط صاحب‌خانه پس از انعقاد عقد اجاره

اگر مال مورد اجاره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی خواهند ماند؛ مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد.

اتمام مدت اجاره و ادامه تصرف مستاجر

بر اساس ماده ۴۹۴، عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف می‌شود و اگر پس از انقضا آن، مستاجر مال مورد اجاره را بدون اذن مالک، مدتی در تصرف‌ خود نگه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌ المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفا منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد، زمانی باید اجرت‌ المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد؛ مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید.

تاثیر فوت یکی از طرفین در عقد اجاره

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد؛ اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌باشد، اجاره به فوت موجر باطل خواهد شد و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد، با فوت مستاجر عقد اجاره باطل خواهد شد. (شرط مباشرت به این معناست که طرفین شرط کرده باشند فقط خود مستاجر از مال استفاده کند نه دیگران و نه ورثه و یا کسی دیگر)

قوانین حاکم بر قرارداد اجاره

• • قانون مدنی:

همه اجاره‌‌های اشیا منقول، بدون توجه به تاریخ انعقاد آن، مطابق مقررات قانون مدنی انجام می‌شود. شرایط عمومی و اختصاصی مربوط به صحت اجاره در قانون مدنی، در همه انواع اجاره اعم از اشیا، اشخاص، املاک و حیوان بدون توجه به تاریخ آن‌‌ها چه به صورت شفاهی یا کتبی باشد یا به صورت عادی یا رسمی و … باشد، قانون مدنی بر آن‌ها حاکم است. در مورد قواعد اختصاصی اجاره املاک یا اماکن تجاری و مسکونی که از شمول قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌‌های ۵۶ و ۶۲ و ۶۵ و ۷۶ خارج باشد نیز مقررات قانون مدنی حاکم است. مصداق بارز آن اجاره‌هایی است که تاریخ انعقاد عقد اجاره املاک بعد از تاریخ ۱/۷/ ۱۳۷۶ بوده، و شرایط قانون ۷۶ یعنی کتبی بودن امضا طرفین، امضای ۲ شاهد را نداشته باشد، قانون مدنی حاکم است.

• • قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶:

صرفاً در اجاره اماکن تجاری در محل‌‌های کسب و پیشه که تاریخ انعقاد عقد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶/۷/۱ باشد، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حاکم است.

• • قانون روابط مالک و مستاجر سال ۶۲:

صرفاً در اجاره اماکن مسکونی که تاریخ انعقاد عقد اجاره قبل از تاریخ ۱۳۷۶/۷/۱  باشد، این قانون حاکم است.

• • قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶:

از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، یعنی از سال ۷۶ به بعد، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه اماکن آموزشی، خوابگاه‌‌های دانشجویی و …. با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود، تابع قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. قرارداد های اجاره باید با قید مدت اجاره در ۲ نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله ۲ نفر که از افراد مورد اعتماد طرفین هستند، به عنوان شهود گواهی گردد تا مشمول قانون ۷۶ باشد، در غیر اینصورت اجاره تابع قانون اجاره مدنی بوده و از مزایای سال ۷۶ مثل رسیدگی خارج از نوبت نیز نمی‌‌توان استفاده کرد.

احکام خاص اجاره در قانون سال ۵۶

• • پس از پایان مدت اجاره موجر نمی‌تواند عین مستاجره را بخواهد، یعنی تمدید قانونی و قهری قرارداد بر موجر تحمیل نمی‌شود.
  • با پایان یافتن اجاره موجر یا مستاجر می‌تواند تقاضای تعدیل مال‌ الاجاره را بدهند، این تقاضا هر ۳ سال یک‌ بار پذیرفته می‌شود؛ یعنی حداقل ۳ سال از انقضای مدت اجاره یا قطعیت رای قبلی باید بگذرد.
  • مستاجر حق اجاره دادن به غیر را ندارد؛ مگر در صورت اجازه مالک یا دادگاه. اگر ملکی قبل از سال ۵۶ و ۷۶ اجاره داده شود و بعد از ۷۶ تمدید شود، همچنان تابع اجاره سال ۵۶ است.

موارد تقاضای تخلیه توسط صاحب‌خانه

1. 1. تعدی و تفریط مستاجر
   2. امتناع مستاجر از دادن اجاره‌بها
   3. استفاده مستاجر برای شغلی غیر از آنچه موجر ذکر کرده
   4. اگر مستاجر بدون اذن موجر منافع را به دیگری بدهد
   5. اگر موجر عین مستاجره نیاز شخصی داشته باشد

احکام خاص اجاره در قانون سال ۷۶

• • هم بر اجاره اماکن مسکونی و هم تجاری صدق می‌کند
  • برخلاف سال ۵۶ تمدید اجاره بر موجر تحمیل نمی‌شود و موجر می‌تواند تقاضای تخلیه کند
  • برخلاف سال ۵۶ مستاجر می‌تواند منافع را به دیگری انتقال دهد؛ مگر شرط خلاف شده باشد
  • بر خلاف سال ۵۶، حقی به نام کسب و پیشه نداریم و مستاجر تنها در مواردی مستحق سرقفلی است

شیوه تخلیه عین مستاجره در قانون سال ۷۶

1. 1. اگر اجاره‌نامه به صورت سند رسمی باشد
   2. موجر می‌تواند به دوایر ثبت مراجعه کند؛ البته برای این مورد به دادگاه هم می‌‌تواند مراجعه کند
   3. اگر اجاره‌نامه به صورت عادی باشد و به امضای ۲ نفر شاهد رسیده باشد، موجر باید به مراجع قضایی رجوع کند که در این حالت دستور تخلیه صادر می‌شود، نه حکم تخلیه که در صلاحیت شورای حل اختلاف است
   4. اگر در اجاره‌‌نامه این قواعد رعایت نشده باشد یعنی رسمی نبوده و عادی باشد و به امضای ۲ نفر شاهد نرسیده باشد، موجر می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم تخلیه را کند. که این هم در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

مشاوره حقوقی تلفنی قاف با گروهی از برترین وکلای پایه یک آماده ارائه مشاوره حقوقی در زمینه مالک و مستاجر است، برای مشاوره، کافیست شماره خود را در کادر زیر وارد کرده تا کارشناسان قاف با شما تماس بگیرند:

آیا موجر می‌تواند در مال مورد اجاره تغییری ایجاد کند؟

مطابق با قانون، موجر حق ندارد در مدت اجاره تغییری در مال مورد اجاره شده ایجاد کند که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد. بنابرین چنانچه تغییرات به نحوی باشد که با منافع مستاجر در تضاد و تعارض نباشد، مجاز به اعمال آن است

آیا موجر می‌تواند مال مورد اجاره را تعمیر کند؟

اگر در مدت اجاره مال مورد اجاره شده نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر مالک شود، مستاجر نمی‌تواند مانع تعمیرات مزبوره‌ گردد، اما چنانچه در مدت تعمیرات (چه بخش از زمان تعمیرات چه کل زمان تعمیرات) نتواند از مال عین مستاجره به‌طور کامل و یا حتی قسمتی از مال مورد اجاره استفاده نماید، حق فسخ اجاره را خواهد داشت. پس طبق این ماده، موجر می‌تواند مال را تعمیر کند، ولی اگر این تعمیرات باعث شود که مستاجر نتواند از مال استفاده کند، مستاجر می‌تواند عقد را به هم بزند.

چنانچه در مدت اجاره خانه، کولر واحد مورد اجاره خراب شود، چه کسی باید نسبت به نعمیر آن اقدام کند؟

مطابق با قانون، تعمیرات کلی و اساسی ملک مورد اجاره با موجر یا همان مالک است. از آنجا که کولر از جمله اموالی است که باعث استفاده بهتر از ساختمانی مورد اجاره می‌شود، تعمیر و نگهداری آن با موجر است مگر اینکه در قرارداد شرط دیگری قید شده باشد