بررسی جامع کلاهبرداری ملکی؛ از شیوه‌های کلاهبرداری تا جلوگیری از آن

کلاهبرداری ملکی

کلاهبرداری در معاملات ملکی، یکی از دعاوی شایع و رایج در دادسراها و مراجع کیفری محسوب می‌شود. از این جهت افرادی که در حوزه ملکی سرشان کلاه رفته است، اقدامات لازم به جهت تنظیم شکوائیه را از سر می‌گیرند. در حال حاضر از روی تاسف، افراد بسیاری با گروه حقوقی قاف تماس حاصل نموده و خواستار مشاوره‌های لازم در این زمینه می‌شوند.

بهتر است ابتدا، شیوه رفتار یک کلاهبردار ملکی را مورد بررسی قرار دهیم.

رفتار کلاهبردار ملکی

آگاه باشید، چرا که گاه یک کلاهبردار در نقش یک خریدار  ظاهر می‌شود و گاهی در نقش یک فروشنده.

ممکن است یک کلاهبردار با تنسیق یک قولنامه به صورت نصفه و نیمه قسمی از وجه معامله ملک را پرداخت نماید و در ازای مابقی مبلغ چند فقره چک در اختیار شما قرار دهد. بی خبر از آن که چک‌های صادر شده از سوی خریدار وصول نخواهند شد.

از طرف دیگر به دلیل آگاهی از کلیه خیارات ضمن عقد، آن‌ها را ساقط کرده تا فروشنده حق فسخ یک جانبه معاهده را نداشته باشد.

تاثیر مشاورین املاک در کلاهبرداری‌های ملکی

گاهی ممکن است کلاهبرداری‌های ملکی از تاثیر و نقش مستقیم مشاورین املاک نشات بگیرد، همچنین ممکن است مشاورین املاک تاثیری غیر مستقیم بر کلاهبرداری‌ها داشته باشند. چرا که مشاورین املاک به واسطه برخوردی بی واسطه با انواع افراد و کلاهبرداران به صورت مستقیم با ترفند آن‌ها آشنا می‌شوند.

البته بهتر است تمامی مشاورین املاک را مقصر تلقی نکنیم، چرا که تعداد آن‌ها بسیار معدود است و به طور قطع به سزای عمل خود از طریق دستگاه‌های اجرایی می‌رسند. از سویی بهتر است نسبت به ابطال پروانه صنفی آن‌ها بی‌توجه نباشیم.

از جهتی گاه ممکن است برخی از مشاورین املاک بدون آن که قصد و نیت عمل بدی را داشته باشند، حال به صورت سهوی و بدون بررسی دقیق اسناد و مدارک ملک مورد نظر، در کلاهبرداری صورت گرفته سهیم شوند.

این عمل برای مشاور املاک مشکلات کیفری و حقوقی بسیاری به دنبال خواهد داشت.

پیشنهادات گروه حقوقی قاف به شما دوستان عزیز:

اول؛ چنانچه قصد خرید یک ملک و یا زمین را دارید، جهت عدم گرفتاری در کلاهبرداری معامله، سعی نمایید نسبت به فسخ خیارات قانونی امتناع نمایید.

ضمن یکی از بندهای مبایعه نامه رسمی اتحادیه املاک که در سیستم معاملات املاک کشور قید گردیده که کد رهگیری ملک دریافت می‌شود، خیار تدلیس ساقط نمی‌گردد، همچنین دو طرف معامله این اختیار را خواهند داشت از طریق اقدام‌های مجرمانه صورت گرفته از سوی فرد مورد نظر، از او تحت عنوان دعوای کلاهبرداری ملکی شکایت به عمل آورند.

در صورتی که شما دوستان عزیز ملکی را به فروش رساندید و خریدار از پرداخت الباقی وجه به شما امتناع ورزید، درست است که عمل صورت گرفته از ناحیه مرتکب، کلاهبرداری ملکی است اما گاه ممکن است در دادگاه به نتیجه مطلوبی دست نیابید. چرا که در اکثر مواقع قرار منع تعقیب در زمان عدم انتساب اتهام به کلاهبرداری صادر می‌گردد در نهایت شکایت صورت گرفته از سوی شما رد می‌شود.

بدین هنگام فرد فروشنده نمی‌تواند ملک فروخته شده را به فردی دیگر بفروشد و یا اجاره دهد. چرا که خود او متهم به جرم فروش و یا انتقال مال غیر و یا انتقال منافع خواهد شد. لذا لازم به ذکر است شخص فروشنده بدین هنگام تحت تعقیب قرار خواهد گرفت.

از هیمن رو لازم بذکر است که تنسیق قولنامه دارای ظرافت‌هایی است و دقت عمل بسیاری را از سوی افراد می‌طلبد. البته نباید از این امر چشم پوشی نمود که تنظیم قولنامه‌های ملکی کار هر شخصی نیست.

پیشنهاد ما به جهت در امان ماندن از کلاهبرداری‌ها در معامله‌ها و کلاهبرداری‌های ملکی، بهتره‌گیری از دستیار حقوقی است. بدین صورت که در کنار قراردادهای ملکی یک وکیل متخصص در کنار شما و به هنگام انعقاد قراردادهای ملکی حضور به عمل خواهد آورد.

در راستای کلاهبرداری ملکی هیچ تفاوتی نمی‌کند که شما خریدار ملک مورد نظر باشید و یا فروشنده آن ملک، آنچه که حائز اهمیت است ایجاد یک چهارچوب حقوقی برای شما و امنیت معامله است. بنابراین با حضور یک وکیل ملکی متخصص میزان امنیت قراردادها بسیار خواهد شد.

بیشتر بخوانید

شیوه کلاهبرداری در حوزه ملکی

نکته‌ای که بهتر است بدان اشاره نماییم این است که در تمامی مواقع کلاهبرداران یک قدم از قانون جلوتر هستند.

  • فروش ملک به بیش از یک نفر

معمولا کلاهبرداران از خریداران این چنین کلاهبرداری می‌کنند که با تنسیق یک مبایعه نامه، ابتدا وجهی را از خریدار اول اخذ می‌نمایند.

در مرحله دوم، از طریق معاهده پرینتی و دریافت کد رهگیری همان ملک را به نفر دوم می‌فروشند و وجوهی را از او مطالبه می‌نمایند.

در این هنگام کدام یک از افراد مالک خواهند بود؟

در کشور ما ملاک احراز مالکیت بنا بر تقدم زمانی در انعقاد قرارداد است. از این جهت شخصی که زودتر ملک مورد نظر را خریداری نموده است، تفاوتی ندارد در قالب یک کد رهگیری و یا معاهده دستی و سنتی، مالک خواهد بود.

نکته‌ای که بهتر است به آن توجه فرمایید؛

در صورتی که شما کد رهگیری را اخذ نموده باشید، بیانگر مالک بودن شما نخواهد بود. چرا که در کشور ما هیچ گونه تعهدی در راستای این امر حاصل نیامده است.

ما به جهت در امان ماندن از دام کلاهبرداران چگونه معاملات ملکی خود را به عمل آوریم؟

بهترین شیوه در راستای انجام معاملات ملکی، معامله از طریق دفترخانه‌ها است. چرا که از قدیم الایام شناخته شده و قابل اکتفاء هستند.

شاید بتوان چنین بیان نمود که بهترین فروشنده ملک نیز برای شما، کارمند است. چرا که جا و مکان او بارز و مشخص است. از سویی امکان نقد شوندگی وجه از سوی او بالا است.

اگر شخصی به دیگری به منظور اجاره خانه وکالت دهد اما با وکالت‌نامه خانه را بفروشد، آیا جرم صورت گرفته انتقال و فروش مال غیر است؟

نکته:

معاملات فضولی و انتقال و فروش مال غیر با یکدیگر متفاوت است، در سوال فوق آنچه که اهمیت دارد علم انتقال دهنده مال غیر است و انتقال دهنده هیچ مالکیتی در مال ندارد.

در نهایت هدف انتقال دهنده مال غیر، ضرر به دیگری است و ممکن است ضرر به مال دیگری در معامله فضولی وجود نداشته باشد. از جهتی در معامله فضولی، معامله بایستی به نام خود مالک صورت گیرد در غیر این صورت، معامله باطل است و اگر به نام خود آن شخص با استفاده از سند مجعول معامله صورت گیرد، انتقال و فروش مال غیر محسوب می‌گردد.

در سوال مطروحه دو حالت را می‌توان در نظر گرفت.

اگر نماینده یا وکیل خلاف آنچه که بیان شده بود خانه را فروخته باشد و (ثمن) وجه معامله را به موکل باز نگرداند، معامله فضولی و خیانت در امانت از ناحیه وکیل صورت گرفته است.

حال اگر وکیل خودش را به عنوان مالک معرفی نماید و ملک آن شخص را به دیگری انتقال دهد جرم کلاهبرداری صورت گرفته است. ممکن است خریدار آن ملک از انتقال و فروش مال غیر مطلع نباشد در این حالت نسبت به شخص خریدار کلاهبرداری صورت گرفته است.

اما چنانچه خریدار از انتقال و فروش مال غیر مطلع باشد، او نیز کلاهبردار محسوب می‌شود.

انتقال مال مشاع در چه صورتی انتقال مال غیر تلقی می‌شود؟

در انتقال مال مشاع (مالی که میان چند نفر مشترک است و غیر قابل تقسیم است)، به شکل مال مفروز (مالی که میان چند نفر مشترک است و قابل تقسیم است) از نظر قانونی بدون رضای شرکا غیر قابل انجام است.

اما اگر آن مقدار که می‌خواهد انتقال پیدا کند به شکل قانونی باشد، سهم خود مالک و بدون تعرض به سهم دیگری باشد، بدون بد اندیشی صورت گیرد از نظر جزایی مشکلی نخواهد داشت.

در غیر این صورت انتقال مال مشاع به غیر، انتقال مال غیر محسوب خواهد شد که در حیطه جرم کلاهبرداری قرار می‌گیرد.

شخصی ملک خود را با سند عادی به دیگری منتقل می‌کند، سپس همان ملک را با تسلیم وکالت به شخص دیگری می‌فروشد شخص خریدار با استناد به تسلیم وکالت، ملک را به نام خود منتقل می‌کند عمل صورت گرفته از ناحیه مالک چیست؟

عمل صورت گرفته از ناحیه مالک انتقال مال غیر بوده و شخص موردنظر کلاهبردار محسوب می‌شود.

اگر شخصی مال غیر را بدون کسب اجازه از مالک به مبلغ ۵۰ میلیون ریال اجاره داده باشد که مبلغ ۵ میلیون ریال را وصول کرده باشد، جزای نقدی مجرم چقدر خواهد بود؟

همانطور که گفته شد میزان جزای نقدی معادل آن مالی است که کلاهبرداری شده. از این جهت میزان جزای نقدی در سوال مطروحه ۵ میلیون ریال است، زیرا مبلغ پنج میلیون ریال را وصول کرده است.

شما دوستان عزیز ابهامات خود در زمینه انواع مسائل کیفری اعم از انتقال مال غیر و کلاهبرداری را می‌توانید از طریق مشاوره حقوقی تلفنی برطرف کنید:

جهت گفتگو با وکلای تخصصی قاف، شماره تلفن همراه خود را وارد نمایید.

  • Hidden
  • Hidden

سوالات متداول قاف

آیا گرفتن کد رهگیری در هنگام خرید ملک تضمینی بر عدم فروش ملک به نفرات دیگر است؟

متاسفانه دریافت کد رهگیری در زمان خرید خانه نیز ضمانتی بر عدم فروش ملک بهنفرات دیگر نبوده و یا این امکان نیز وجود دارد که قبل از دریافت کد رهگیری خانه به افراد دیگر بدون کد رهگیری فروخته شده باشد

در صورت فروش یک ملک به بیش از یک نفر، صاحب خانه چه کسی محسوب می‌شود؟

در قانون ما هر کسی که خانه را زودتر خریده باشد، صرف نظر از اینکه کد رهگیری گرفته باشد یا خیر، مالک محسوب می‌شود.

آیا کلاهبرداری در معاملات ملکی تنها در زمان فروش ملک انجام می‌شود؟

خیر، کلاهبرداران هم در نقش فروشنده و هم در نقش خریدار ظاهر می‌شوند که در مطلب به هر دی مورد اشاره شده است.

چگونه می‌توانیم از بروز کلاهبرداری ر معاملات ملکی در امان باشیم؟

کمک گرفتن از مشاور حقوقی می‌تواند گزینه مناسبی باشد، چرا که مبایعه‌نامه را طوری تنظیم می‌کند که در صورت بروز هر گونه مشکلی بتوان آن‌را از مراجع قضایی پیگیری کرد

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *