مالک و مستاجر

مالک و مستاجر از نگاه قانون، هر کدام تعریف، وظایف و حقوق مشخصی دارند که دعاوی بین موجر و مستاجر اغلب به خاطر عدم آگاهی طرفین از حقوق و تکالیف خود و دیگری است. علاوه بر مالک و مستاجر و روابط بین آن‌ها، قراردادی که برای اجاره ملک نوشته می‌شود نیز باید شرایط و قواعد معینی داشته باشد. در این مقاله از مشاوره حقوقی قاف، نگاهی به موارد لازم در مورد اجاره ملک پرداخته‌ایم.

تعریف اجاره

اجاره به قراردادی گفته می‌شود که طبق آن، یک مغازه یا خانه‌ای از جانب موجر به یک مستاجر، اجاره داده می‌شود. در این قرارداد باید مدت زمان اجاره ملک و اجاره‌بهای آن تعیین شده باشد. مبلغ اجاره از طرف مستاجر به موجر داده می‌شود.

موجر کیست

موجر به شخصی گفته می‌شود که مالک خانه، مغازه یا زمینی است که در ازای دریافت مقدار مشخصی پول به صورت ماهیانه، که از قبل با یک مستاجر تعیین شده، ملک را به آن شخص اجاره می‌دهد.

مستاجر کیست

مستاجر فردی است که یک خانه، مغازه یا زمینی را در ازای پرداخت مقدار معینی پول و زمانی که در قرارداد قید شده، از موجر اجاره می‌کند.

ارکان اصلی قرارداد اجاره

هر قرارداد اجاره شامل ۴ رکن اساسی است:

1. موجر که همان اجاره دهنده ملک است.
2. مستأجر که همان اجاره کننده ملک است.
3. عین مستاجره که همان خانه، مغازه یا زمینی است که اجاره داده می‌شود.
4. اجاره‌بها که همان مبلغی است که شخص مستاجر در ازای اجاره منزل به شخص موجر پرداخت می‌کند.

شرایط عقد قرارداد اجاره

شخص موجر باید مالک و صاحب ملکی باشد که اجاره می‌دهد، یعنی تنها شخصی که صاحب‌خانه است می‌تواند ملک را اجاره دهد. باید توجه داشت کسی که وکالت دارد به هیچ عنوان اجازه اجاره دادن ملک را ندارد.

مدت زمان اجاره ملک باید به صورت دقیق در قرارداد تعیین شده باشد. در بیشتر مواقع، مدت زمان قرارداد اجاره یک سال است که باید در قرارداد ذکر شده باشد، در غیر اینصورت، قرارداد فسخ می‌شود چرا که دارای اعتبار کافی نیست.

طبق قانون مالک و مستاجری، هم شخص اجاره دهنده و هم شخص اجاره کننده، هر دو باید عاقل و بالغ باشند، از این رو افرادی که دارای مشکلات روانی هستند حق عقد قرارداد اجاره نشینی را ندارند، مگر شخصی به عنوان قیم آن‌ها از طرف آن‌ها در قرارداد به جای آن‌ها حاضر شود.

قرارداد اجاره حتما باید به صورت رسمی و کتبی تهیه شده باشد و در انتهای این قرارداد، دو نفر به عنوان شاهد باید آن را امضا کنند.

وظایف مستاجر و موجر

مطابق با قانون، هر یک از طرفین قرارداد اجاره دارای وظایف مشخصی هستند که پس از عقد قرارداد، موظف می‌شوند به وظایف خود عمل کنند.

وظایف مستاجر:

1. پرداخت سر موقع اجاره‌بها

مستاجر باید مبلغی که به عنوان اجاره در قرارداد ذکر شده را در زمان مقرر که به موجر یا نماینده او پرداخت کند. شایان ذکر است که معمولا آخر یا اول هر ماه به عنوان زمان پرداخت اجاره تعیین می‌گردد.

2. اقدام به تخلیه ملک:

طبق مدت زمان اجاره ملک که در قرارداد تعیین می‌شود، مستاجر موظف به تخلیه ملک در پایان قرارداد است. بدیهی است که در صورت توافق طرفین، قرارداد اجاره تمدید می‌شود و مستاجر می‌تواند مدت زمان بیشتری را در ملک استیجاری سکونت داشته باشد. البته لازم به ذکر است که مستاجر باید در پایان قرارداد، مبلغ اجاره را افزایش دهد. در صورت عدم توافق بین مالک و مستاجر، شخص اجاره کننده موظف به تخلیه ملک می‌باشد، در غیر این‌صورت، مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند. پس از شکایت، دادگاه به مستاجر یک ماه فرصت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند.

3. پرداخت قبوض و شارژ:

امکانات ملک استیجاری مانند گاز، برق، آب و شارژ ساختمان در مدت زمان اجاره در اختیار مستاجر است و به صورت طبیعی باید از این امکانات استفاده کند. بدیهی است هزینه امکانات بر عهده شخص استفاده کننده یعنی مستاجر است.

4. همکاری با موجر برای تعمیرات اساسی:

هزینه تعمیرات اساسی ملک استیجاری بر عهده مالک است. چنانچه ملک مذکور نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، مستاجر ابتدا باید به مالک اطلاع دهد و سپس همکاری لازم برای انجام تعمیرات را با مالک داشته باشد. مستاجر حق ندارد برای انجام تعمیرات اساسی مانع تراشی کند چرا که ممکن است خسارت بیشتری به خانه تحمیل شود.

5. مراقبت از ملک استیجاری:

بر اساس حق و حقوقی که برای موجر در نظر گرفته شده، مستاجر حق وارد کردن کوچکترین خسارتی به ملک استیجاری را ندارد. مستاجر وظیفه دارد که از ملک استیجاری تا حد امکان مراقبت کند و تمام تلاش خود را برای جلوگیری از ایجاد خسارت به کار گیرد، چرا که مسولیت خسارت وارده بر عهده مستاجر است و او مکلف به پرداخت تمام خسارت وارده بر واحد استیجاری است.

وظایف موجر:

1. دریافت سر موقع اجاره‌بها:

علاوه بر مستاجر که موظف است در تاریخ مقرر، اجاره‌بهای تعیین شده را به موجر پرداخت کند، خود مالک نیز موظف بر دریافت مبلغ اجاره‌بها در تاریخ مقرر است.

2. تعمیرات ملک:

چنانچه ملک دارای مشکل اساسی باشد، موجر مکلف است تا با هزینه خود مشکلات را برطرف کند و منزل سالم را به مستاجر تحویل دهد. لازم به ذکر است که تعمیرات کلیه دستگاه‌های حرارتی، تهویه هوا و کولر بر عهده موجر است، هم‌چنین اگر برای آسانسور ساختمان مشکلی پیش بیاد مالک موظف بر پرداخت هزینه تعمیر است.

3. عودت وجه پیش‌پرداخت

موجر وظیفه دارد پس از اتمام قرارداد، هزینه پرداختی مستاجر به عنوان پیش‌پرداخت را تماما به او عودت دهد تا وی بتواند ملکی جدید برای خود اختیار کند.